Assurance de copropriété : une obligation légale partielle
La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation partielle d’assurance de copropriété : « Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre » (article 9-1). Si la couverture du risque “responsabilité civile” est imposée, rien cependant n’oblige la copropriété à garantir l’immeuble en dommages.
Un contrat souscrit par le syndic
La décision de souscrire un contrat garantissant la copropriété est prise par l’assemblée générale sur proposition du syndic. Elle est mise en œuvre par ce dernier dans le cadre de son mandat de représentation. C’est lui qui contracte le contrat adéquat en accord avec le conseil syndical.
La loi du 10 juillet 1965 organisant le régime de la copropriété distingue deux types de parties :
- Les parties communes qui appartiennent à l’ensemble des copropriétaires et sont destinées à l’usage de tous : toiture, murs, escaliers, couloirs, planchers, ascenseur.
- Les parties privatives qui appartiennent à un seul copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif : appartement, cave, emplacement de stationnement ou de garage, box privatif.
Celles-ci sont généralement précisées dans le règlement de copropriété.
Partant de cette distinction, la couverture proposée par les assureurs est plus ou moins étendue selon les contrats. Il existe deux contrats d’assurance :
- L’un a notamment pour objet de garantir les dommages à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété.
- L’autre se limitera à la garantie responsabilité civile.
L’assurance des dommages à l’immeuble
Elle se présente sous forme de contrat “multirisque” qui comporte généralement les garanties :
- incendie, foudre, explosion, dommages occasionnés par la fumée et l’intervention des pompiers.
- dégâts des eaux consécutifs à des ruptures, débordements, fuites accidentelles de canalisations non souterraines ou d’appareils à effet d’eau, infiltrations à travers les toitures, gel des canalisations intérieures, débordements ou versements de récipients ;
- tempête, grêle et poids de la neige sur les toitures ;
- catastrophes naturelles (inondation, tremblement de terre, avalanche, etc.) ;
- terrorisme ;
- catastrophes technologiques ;
- vol et détériorations immobilières causées par les cambrioleurs ;
- bris de glaces, vitres, glaces des parties communes de l’immeuble et des parois vitrées séparant les balcons mitoyens, etc.
Les garanties annexes suivantes peuvent être également accordées :
-
- honoraires de l’expert choisi par l’assuré (généralement à concurrence d’un pourcentage, indiqué dans le contrat, du montant des dommages) ;
- dommages électriques causés aux appareils par une surtension ;
- frais de déblai des décombres ;
- frais de recherche de fuites d’eau.
A noter : attention à voir si la garantie est accordée en valeur de reconstruction à neuf (et non « vétusté déduite »).
Le contrat devra obligatoirement comporter une clause d’abandon de recours par l’assureur couvrant la copropriété contre le copropriétaire responsable d’un sinistre et contre le syndic.
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